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ESTADO DE ALARMA – CRISIS SANITARIA OCASIONADA POR EL CORONAVIRUS – COVID 19

En este apartado se colgarán actualizadas todas las dudas que están surgiendo a nuestros/as colegiados/as en cuanto a plazos y pagos de impuestos, ayudas por cese de actividad y ERTES y cuestiones  normativas de todo tipo en arrendamientos. Mantendremos la privacidad de la persona que realiza la consulta, pero aprovecharemos este foro para que todos/as podamos solucionar nuestras dudas.

*Advertencia: La finalidad de este foro de debate es la de servir como vehículo de comunicación e intercambio de información, ideas y opiniones entre los colegiados adscritos al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia con motivo del estado de alarma decretado como consecuencia de la crisis sanitaria originada por el COVID-19, sin que en modo alguno pueda responsabilizarse al Colegio de las manifestaciones que se puedan expresar en las respuestas o tertulias ocasionales que se desarrollen en su seno.


(02/04/2020) 1º.- Asunto. CUOTA AUTÓNOMOS – CESE DE ACTIVIDAD

Consulta: “Cómo, dónde y cuándo pedir la devolución de la parte proporcional de la cuota de autónomos del mes de marzo, de aquellos autónomos obligados al cese de actividad por el estado de alarma Covid-19”.

Respecto a la cuota de autónomos por cese de actividad se tiene que solicitar a través de las Mutuas la Seguridad Social. La cuota de marzo la han pasado íntegramente y una vez aprobado por las Mutuas el cese de actividad o la disminución de ingresos en un 75%, devolverán la parte propcional de marzo y no cobrarán la cuota de abril.

Todas las consultas respecto a este tema deberéis hacerlas a través de las Mutuas de cada uno/a.


(02/04/2020) 2º.- Asunto. AYUDAS LANBIDE – 3.000 €

Consulta: “Cómo y cuando solicitar la subvención de hasta 3.000 € para la cotización de la Seguridad Social y rentas de alquiler, anunciado por Lanbide el 25/03/2020. (Por más que miro en la web de Lanbide, sólo aparece el anuncio de esa subvención publicado como noticia el día 25-03-2020)”.

El programa de Lanbide crea una línea de ayuda para autónomos y empresarios/as individuales (siempre que estén empadronados, tegan residencia y el domicilio de la actividad empresarial en la Comunidad Autónoma Vasca). A día de hoy, simplemente se ha publicado la ayuda, que van a tramitar directamente las entidades financieras del mismo modo que están tramitando avales de Elkargi y préstamos o líneas ICO.

Lo ideal es que cada uno/a se ponga en contacto con su entidad financiera, ya que nos consta que son ellos quienes lo están habilitando.


(02/04/2020) 3º.- Asunto. TRIBUTACIÓN BIZKAIA – PRIMER TRIMESTRE DE 2020  

Consulta: “La declaración trimestral del IVA, ¿sigue con sus plazos de presentación inalterados?”.

En Bizkaia  para las personas físicas, los pagos fraccionados del Primer y Segundo Trimestre (Modelo 130) no hay que presentar. Cuando se haga la Declaración de Renta de 2020 en mayo-junio de 2021 se regularizará.

Respecto a los plazos,  como regla general (autónomos, microempresas y pequeñas empresas) el plazo para la liquidación e ingreso de  impuestos y retenciones del Primer Trimestre de 2020 se amplÍa hasta el 01/06/2020

Se permite acogerse a un aplazamiento de la deuda tributaria con un tipo de interés del 0% y durante 9 meses. Los primeros tres meses no se abona nada, y los siguientes seis meses desde septiembre se pagará una sexta parte de la deuda aplazada.

Importante: cuando se presenten los impuestos hay que solicitar dicho aplazamiento (de manera conjunta todos ellos).


(07/04/2020) 4º.- Asunto. AYUDAS AL ALQUILER

Consulta: Tenemos un piso en propiedad, arrendado desde hace años, con un precio de xxx euros mensuales y debido al Estado de Alarma, el arrendatario nos comunicó que no podrá pagar cantidad.

 Ante esta postura, decidimos de forma unilateral llegar a un precio menor a partir del uno de abril, y mientras dure el Estado de Alarma.

 Por mediación de la prensa, hemos entendido que habrá una conpesación económica a los propietarios para compensar dicha diferencia de precio.

 Les rogamos nos informen si es correcta dicha información, y a dónde tenemos que acudir para recibir la citada ayuda”.

No hay aprobada ningún tipo de ayuda al arrendador. El ministerio, cuando se dicte la norma correspondiente de desarrollo, ofrecerá una ayuda al arrendatario de hasta 900 € y hasta el 100% del arrendamiento. La cuantía exacta la determinará el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco.(Art 10 RDL 11/2020). En todo caso este precepto está pendiente de desarrollo y sobre todo habrá que atender a la forma de acreditar la imposibilidad de pago.

 Si los propietarios estan pagando una hipoteca por esta vivienda, cabria la opción de solicitar una moratoria en las cuotas devengadas del préstamo del periodo afectado.


(07/04/2020) 5º.- Asunto. OBLIGACIÓN DE PAGO DE RENTAS DE ALQUILER

Consulta: Tengo una peluquería en alquiler y me gustaría saber si estoy obligada a pagar el alquiler, si tengo cerrado por fuerza mayor”.

Lo primero que deberíamos hacer es revisar el contenido del contrato firmado, para comprobar si se incluyó alguna estipulación que regule el supuesto en el que el arrendatario no pudiera hacer uso del local arrendado.

En caso de que no se incluya nada al respecto, debemos advertir que ni la legislación vigente, ni tampoco las medidas adoptadas por el Gobierno sobre arrendamientos, contemplan expresamente la posibilidad de solicitar la suspensión o la reducción de la renta de los negocios y locales cerrados durante el estado de alarma, por lo que tendríamos que valorar la posibilidad de aplicar otros preceptos regulados en el Código Civil o principios acuñados por la jurisprudencia.

En estos supuestos se está valorando la posibilidad de aplicar la excepción de causa de fuerza mayor en la relación arrendaticia como consecuencia de los efectos de la crisis sanitaria (establecida en el art. 1105 CC), aunque debemos tener en consideración que la jurisprudencia del TS no la viene aceptando para las obligaciones de entrega de cosa genérica, como es el dinero. Por lo que cabría interpretar que esta argumentación no va a prosperar como motivo para dejar de abonarse la renta por parte del arrendatario.

Por otro lado existe en nuestro sistema jurídico un principio jurisprudencial llamado “rebus sic stantibus” que posibilita la suspensión, modificación o resolución del contrato por la alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes o la rotura del equilibrio económico del contrato, cuando a una de las partes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento. Hemos de señalar que este principio es de aplicación restrictiva por parte de los tribunales, y se aplicará, en su caso, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la  doctrina jurisprudencial, como son la alteración sobrevenida de las circunstancias vigentes al tiempo en que se firmó el contrato, onerosidad excesiva para una de las partes como consecuencia de dicha alteración, imprevisibilidad del acontecimiento así como que no haya sido generado por ninguno de los contratantes, y la duración del mismo (esto es, que no es meramente transitorio sino que existen expectativas razonables de duración).

Ante esta situación, lo que desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia recomendamos es que se intenten alcanzar acuerdos consensuados para restablecer el equilibrio entre las partes a partir de la buena fe y la libertad contractual, de tal manera que prevalezca la intención de salvaguardar el contrato de arrendamiento y que sobreviva a la situación de excepcionalidad acontecida por la pandemia. Entre las posibles soluciones existentes están la reducción de la renta mientras dure la situación de excepcionalidad, una moratoria en el pago de la renta o incluso una suspensión del contrato o período de carencia en el que no se devenguen rentas a pagar por el arrendatario durante un plazo determinado.

En caso de que las partes no alcancen ningún acuerdo, serán los tribunales quiénes finalmente resuelvan, ante cada supuesto concreto, si resultan de aplicación las medidas adoptadas o solicitadas por cada uno de los contratantes.

En el caso de las peluquerías, a fecha actual nos encontramos con que se trata de una actividad cuyo ejercicio profesional sólo se permite desarrollar a domicilio. Es decir que cabe la posibilidad de que, aunque el local debe permanecer cerrado al público, se pueda seguir prestando la actividad de forma excepcional a domicilio. Por lo tanto, habrá que analizar y valorar cada caso concreto para aplicar alguna de las soluciones existentes en orden a restablecer el equilibrio del contrato. En la medida de lo posible, dicha solución habrá que tratar de alcanzarla de manera amistosa entre las partes contratantes, en base a la buena fe y al principio de autonomía de la voluntad


(20/04/2020) 6º.- Asunto. PRÓRROGA CONTRATOS DE ALQUILER

Consulta: “¿Los contratos que vencen ahora, por ejemplo un contrato de alquiler que vence el 1 de mayo, tienen derecho a una prorroga de 6 meses a disposición de la parte arrendataria?”.

Efectivamente, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, establece que, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que, dentro del periodo comprendido desde el 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma, finalice el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9 o 10 de la LAU, el arrendatario podrá solicitar una PRORROGA EXTRAORDINARIA del plazo del contrato por un periodo MAXIMO DE 6 MESES.

Artículo 2 Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.


(22/04/2020) 7º.- Asunto. ARRAS PENITENCIALES Y ERTE

Consulta: “Quería consultar si es obligatoria la devolución del dinero entregado por Arras Penitenciales en los contratos de reserva o de compraventa si el comprador se encuentra en una situación compleja derivada del Covid 19 ( sea ERTE o similar) que le impida la compra del inmueble”.

Para poder responder con cierto rigor a la cuestión planteada, deberíamos conocer cuáles son las particularidades que rodean al caso concreto. Con la salvedad manifestada, podemos indicar que debemos partir del principio “pacta sunt servanda” que expresa que los contratos son obligatorios y deben ser fielmente cumplidos por las partes de conformidad con lo voluntariamente pactado. A veces ocurren situaciones excepcionales que imposibilitan el cumplimiento del contrato de compraventa por parte de la  compradora , quién no puede abonar el pago del precio pactado. En estos casos, como excepción al principio general de vinculación y vigencia de los contratos, se ha utilizado como argumento para la resolución del contrato por parte de la compradora la aplicación de la doctrina de la imposibilidad sobrevenida, denominada como cláusula o regla rebus sic stantibus. Sin embargo hemos de advertir que, como tal excepción, debe ser objeto de prudente aplicación restrictiva y ante supuestos cuya excepcionalidad sea indiscutible. Los tribunales se han pronunciado en desigual sentido ante supuestos en los que situaciones excepcionales imposibilitaron la posibilidad de pago del precio por parte del comprador. Por lo que, si bien la actual coyuntura  puede servir de base para una alegación de imposibilidad sobrevenida, no es suficiente para liberar al deudor de su vínculo contractual. Se hace necesario un análisis de la situación existente al tiempo de contratar y la variación experimentada al tiempo de exigir el cumplimiento de la obligación, y valorar la posibilidad de aplicar la doctrina de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, que insistimos resulta de restrictiva aplicación.  


(30/04/2020) 8º.- Asunto. AYUDAS PARA ARRENDATARIOS VIVIENDA HABITUAL

Consulta: “Alguien tiene una vivienda alquilada. Su inquilino/a se ha quedado sin trabajo. No tiene desempleo y no puede pagar el alquiler del mes de Abril y piensa que el de Mayo, tampoco. Que ayudas o alternativas tiene para hacer frente a su situación de vulnerabilidad”. 

En este caso la persona inquilina podrá solicitar una modificación temporal de la renta que puede ser aplazamiento o condonación parcial. El propietario o arrendador tendrá 7 días para responder o proponer alternativas. En caso de no llegar a un acuerdo la persona arrendataria podrá acceder al programa de ayudas transitorias.

En el caso del Gobierno Vasco, la cuantía mensual de la ayuda al alquiler será la legalmente establecida para las prestaciones económica de vivienda y complementaria de vivienda, de 250 euros. En caso de coarriendo, esta cantidad se ajustará en función del porcentaje de renta que abone la persona coarrendataria que resulte beneficiaria de la ayuda.

 La cuantía total de la ayuda ascenderá como máximo a seis mensualidades, pudiendo incluirse como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril de 2020, por lo que alcanzará los 1.500 euros.

En el caso especial del programa complementario de personas especialmente vulnerables, la cuantía total de la ayuda ascenderá como máximo a doce mensualidades, pudiendo incluirse como primera mensualidad la correspondiente al mes de abril de 2020, por lo que alcanzará los 3.000 €.

Se entiende que las personas se encuentran en situación de vulnerabilidad económica, cuando están obligadas a pagar la renta en situación de desempleo, en ERTE o en reducción de jornada por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que supongan una pedida sustancial de ingresos y que además en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no alcancen los siguientes límites de ingresos:

IPREM x 3. Este límite se incrementará en 0,1 veces por cada hijo o hija a cargo, y en 0,15 en el caso de familias monoparentales. También se incrementará en 0,1 veces por cada persona mayor de 65 años de la unidad familiar.

IPREM x 4 en el caso de discapacidad superior al 33% o situación de dependencia o enfermedad incapacitante para trabajar

IPREMx5 cuando el arrendatario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad.

Que el total de las cuotas de la renta más los gastos y suministros básicos [1], resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. (30% en el caso de las Ayudas del Gobierno Vasco)

No poseer de una segunda vivienda en España (Esta condición no operará si se demuestra que no se puede disponer de la misma por motivo de separación o divorcio o causa ajena a la persona propietaria, o por inaccesibilidad por causa de discapacidad o por poseer una parte alícuota de la misma y la vivienda haya sido obtenida por herencia).

api@apinet.net

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